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Comment calculer le démembrement de propriété d’une SCI ?

La SCI ou société civile immobilière est un montage patrimonial destiné à optimiser la transmission d’un bien en commun soumis à l’indivision. Grâce à la SCI, le bien en question n’est donc plus concerné par ce principe, l’indivision, qui est bien souvent à l’origine de tensions entre les héritiers. Une SCI peut alors faire l’objet d’un démembrement de propriété afin de faciliter la gestion du bien.

La pleine propriété du bien appartient à la SCI

C’est l’usufruit des parts que possède l’associé de la SCI et non la pleine propriété. Ses enfants détiennent la nue-propriété des parts de la SCI, en particulier dans le cas de la constitution d’une SCI familiale. Cette dernière est composée d’associés membres d’une même famille, qui procèdent alors à l’acquisition de quote-part.

Un gérant est nommé, et la prise de décision relative à la gestion du bien revient à tous les associés qui se réunissent lors d’une assemblée. Le bien peut être loué ou revendu en fonction des décisions votées lors de cette assemblée. Une fois l’associé détenteur des parts en usufruit décédé, ses parts sont transmises à son héritier nu-propriétaire.

La différence entre un bien géré par le biais d’une SCI et celui géré en direct

La transmission du bien géré en direct est souvent à l’origine de différents conflits entre les héritiers, et ce, comme vu plus haut, en raison de son indivision, par exemple lors d’un décès ou d’un divorce. Parfois la seule solution consiste à revendre le bien et à partager les gains entre les héritiers.

Outre les avantages liées à la transmission patrimoniale, la constitution d’une SCI donne aussi lieu à des avantages fiscaux et ce, par rapport aux droits de mutation. C’est sur la valeur nette des parts qu’est calculée la taxe relative à la donation, et non sur la valeur du bien.

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